尝试描述一下一般的运营生产的过程，我们要有一条生产线，得先购买原料，然后把原料放进生产线，产出产品，最后卖给消费者，完成一个完整的生产的全部过程。

  在这个生产的全部过程中，实际需要有两个仓库，一个是原材料仓库，一个是生产成品仓库。

  生产完产品到卖给消费者，中间需要一个成品仓库来存放，在传统的生产过程中，对好的运营管理的定义实际是最大化发挥生产线潜力，尽可能地消除这两个仓库。

  例如丰田的JIT管理（Just in time）就是拿到客户的需求订单才开始生产，完全不需要成品仓库。

  而且原料预计用多少再采购多少，基本也不用原料仓库，这才是好的运营管理，优化成本，消除浪费。

  每一代产品都能很好的利用上一代的技术，导致一代必然比上一代技术强，所以产品的生命周期变短了，很多产品的生命周期都是按月来计算。

  而且由于后面的产品需要的原料可能变化，原材料也实际上存在技术周期，导致前端的库存也在贬值。

  大部分的行业都是如此，电子科技类产品这样，工业品这样，时尚的衣服等等都是这样。在这一些行业里，如何削减这两个仓库，是运营管理的核心工作之一。

  所以JIT模式下的汽车销售需要先订车，再提车，从想买到拿到要等到一个生产周期才可以。

  如果原料价格波动不大，并且随便什么时间都能购买，无断货之忧，厂商大可不必准备原料库，就把原料库建在上游厂商或者经销商处就行。

  但如果以上的前提不成立，末端客户要及时拿到产品，可能即使厂商不建仓库，经销商也要建一个仓库。

  这时候会看到因为这个库存的存在，产品的价格已经不完全由厂商说了算，经销商开始有自己的经营策略了。

  如果原材料不能保障，厂家会建一个储备库，甚至厂家会向上游拓展，上下游一体化，例如石化行业。

  住宅需要成品仓库吗？如果把建成品看作库存，预售制下地产行业库存极少，因为实际上大部分房屋在预售阶段就被卖掉了。

  但实际上因为产品是一批批建设的，当拿到预售许可证并卖出一部分后，剩下的产品，产品的形态，类型，价格基本就被固定。

  这些其实是可以被视为库存的，这个视角下库存并不少，从一拿到预售许可证开始就有了。

  这些库存的价值评估很复杂，一方面土地的价值基本一直在上升，所以看起来是涨价的。

  我们可以了解一下北京的霄云路八号，上海的汤臣一品，参观这些老豪宅，还是可以感觉到住宅产品实际是在慢慢的提升的。

  虽然库存入库的时候，账面占压的资金是生产它的成本，由于实际支付还没有发生，这部分占压似乎近似为零。

  但由于预售给地产商一个很好的回收资金的机会，来占有现金流的利益，所以这部分库存的占压的机会成本很大。

  这些库存看起来隐形收益是货值*每年上着的幅度，实际上潜在损失是货值*ROE。

  从过去多年的例子看，房地产公司ROE远高于房价上着的幅度，而且房价上涨越快的年份，开发商的ROE更高。

  再看看原料仓库，实际上道理类似，地产行业的原料土地一直在升值，但是不是一直囤地不开发更合适？

  如果地价上着的幅度（扣税后）小于ROE，那么开发商就应该不囤地尽快开发，反之则该囤地。

  为了不出现最坏的拿不着地情况，实际开发商都不得不多买些土地，增加了风险储备，以备不时之需。

  风险储备储备过多，实际上就变成无效储备，但开发商应对无效储备的方式不是卖掉储备（卖地上名义上也不允许）。

  因为这个行业生产能力比较好扩充，所以大多数开发商调整了自己的生产线，继续快，继续多的生产。

  这个行业中，主流开发商的运营策略是高周转，是尽可能的保证原料仓库，灵活调整生产线生产能力，尽量消除成品仓库。

  在这种情况下，如果保证开发商的ROE不下降，就会看到参与到这一个市场的权益资本不增加，或者增加的慢。

  这种情况下，靠高周转经营，获取经营杠杆的开发商可能就抢占最大的份额，因为他的模式比借债增加债务成本的开发商有成本优势。

  但是再回到看两个仓库的情况，高周转意味着中间生产线生产能力的大幅度提升。

  那么从成品仓库这个方面看，究竟消费者还需不需要那么多房子？会不会造成巨大的住宅库存？

  近几年看，全行业库存的最高点出现在2014年，那年全国市场一片哀鸿，连一线城市都感觉房子卖不掉，有很长的库存周期。

  但是等到政策放松的2015年，2016年，一下子感觉房子完全不够，之前那些悲观假设完全不存在。

  为什么？我觉得我们仍旧是低估了住宅消费的弹性，仅通过人口，居住面积估计的住宅需求实际上太机械了。

  虽然日本人均居住面积小，美国人均居住面积大，但是实际上全世界各个国家人均居住面积不完全和人口密度是一条对应的斜线。

  不能否定中国未来会成长成一个人均居住面积比较大的国家，尤其是地产政策不再追随香港模式以后（例如新加坡和香港虽然密度类似，仅政策取向不同，居住面积就大不一样）。

  随着经济发展，我觉得住宅需求要比现在大家从人口看悲观的预计要乐观，对住宅的需求弹性要有再认识。

  在前端土地资料量和价都大幅度波动的情况下，开发商不得不拥有一个合适的原材料仓库。

  实际上供地才是高周转模式下行业的隐忧，越是高周转，越需要有效的构筑自己的成本合理的土地仓库。

  未来十年，困扰开发商的最严重的问题还是投资问题，原材料归谁，决定了行业竞争最终谁能获胜。